这是我们“来自我们的农民”系列中的一篇农民贡献的帖子，由 Full Cellar Farm 的 Emily Cooper 撰写，她参加了我们的 农场孵化器计划. 在这篇文章中，艾米丽探索了农田从一个所有者转移到另一个所有者的三种不同方式。
当我结束在 Headwaters 的第三年时，我自然而然地开始思考接下来会发生什么。 虽然我丈夫的非农工作使我们有可能获得传统抵押贷款，但威拉米特河谷的土地成本通常比我们能负担得起的任何贷款（以及由此产生的抵押贷款）都要高得多。 租赁土地虽然出于经济原因很有吸引力，但通常会附带一些附加条件，并且可能会与不完全理解与工作农场分享财产意味着什么的地主发生摩擦。
出于这些原因，我对向我开放的选择感到有点受阻。 不过，本月早些时候，我有机会参加了可持续农业妇女大会上关于确保土地保有权的非传统方式的会议。 在佛蒙特州法学院的 Carrie Scrufari 进行了巧妙的介绍后，我满脑子都是各种可能性、问题和对农场未来的更多希望。
Scrufari 概述了农田可以从一个所有者转移到下一个所有者的三种方式，这些方式可能对新农民来说更容易处理。 这些方式是土地租赁、有限责任公司和地役权。 我将在下面简要描述每一个。 我还想提一下，正如 Scrufari 所做的那样，土地转让一次可以使用不止一种这些工具，并且每种情况都需要独特的协议。 另外，我是农民，不是律师。 所以，你知道，做你的功课。
土地租赁
土地租赁的基本理念是，我称之为“新农民”的人从现有土地所有者那里购买建筑物（房屋、温室、谷仓等），而不是土地本身。 现有土地所有者保留土地所有权，并以长期（想想 99 年）租约的形式将其租给新农民。 当土地所有者是土地信托时，这是一种流行的情况1，但私人土地所有者也可能会考虑。 例如，一位正在考虑退休的土地所有者可能想做这样的事情，这样他或她就可以保留该房产上一处房屋的所有权并继续居住在那里。
土地租赁通常是 可分配的 和 可继承的. 可转让是指租赁条款可以转让给第三方； 可继承意味着它们可以由土地所有者和/或新农民的继承人继承。
有限责任公司
许多人都熟悉 LLC（有限责任公司）作为提供某种保护措施的业务结构 对于不想合并的小企业主的资产。 我认识的大多数农民的企业要么是独资企业，要么是有限责任公司。 不过，这个版本的有限责任公司使用该商业模式作为过渡工具，将财产的所有权转移给我们的“新农民”。 在某些方面，它类似于先租后买的情况，不同之处在于它允许新农民随着时间的推移获得农场的股权。
在 Scrufari 举例说明的简单示例中，土地所有者和新农民将创建一个拥有 100 股的有限责任公司，并编写一份概述过渡计划的经营协议。 根据该协议，在第一年，土地所有者将持有 90 股，新农民将持有 10 股。在这一年中，无论是通过金钱、农产品、汗水股权，还是双方同意的任何其他方式，新农民农民将获得 20 股，因此到第二年，他们将拥有 30 股，土地所有者将拥有 70 股。第三年，股份将变为 50-50，第四年变为 70-30，到年底第五年，新农民将完全控制有限责任公司，有效地买断（现在是前）土地所有者。
地役权
地役权是土地所有者与土地信托或政府实体之间的永久性法律协议 这规定了必须对土地做什么，和/或限制允许在土地上进行的活动。 在达成该协议时，土地所有者保留财产但出售对其进行某些操作的权利，例如细分或开发。 地役权通常是永久性的（“永远”），但也可以称为（有时间限制的）。 他们随土地而去，即使它从一个所有者转移到另一个所有者。 在俄勒冈州，地役权通常用于保护，因此土地所有者通常有一些责任，例如维护野生动物栖息地或河岸地区。 一些州，包括俄勒冈州，也允许农业地役权，这将要求保留土地用于农业用途。
对于资源有限的新农民（换句话说，大多数新农民）来说，地役权是一个很好的工具，可以让他们负担得起一块原本无法获得的土地。 没有开发权的土地在房地产市场上的价值较低，因此价格会低于没有地役权的情况。 作为一种过渡工具，地役权可以在转让发生之前或之后出售。 前土地所有者可以将地役权卖给土地信托，然后以较低的价值将土地卖给新农民。 或者，土地信托可以从前土地所有者那里以市场价值购买土地，在其上设置地役权，然后将带有地役权的财产出售给新农民。 幸运农民的第三种选择可能是富有的捐助者可以直接购买财产，将地役权出售或捐赠给土地信托，然后以较低的价格将土地卖给新农民。 在上述任何一种情况下，结果都是农田将以低于市场的价格转让给有使用限制的新农民。
Equity Trust 是一家位于马萨诸塞州的非营利组织，一直致力于通过非传统方式开发用于农田转让的工具和资源，有时还提供贷款以推动转让。 他们的网站， equitytrust.org网站，包括解释和示范法律文件，以及他们帮助促进土地从一个所有者转移到另一个所有者的情况的几个案例研究。 在她的演讲中，Scrufari 强调了其中一个案例研究，这是一项复杂的协议，它使用地役权、土地租赁和社区筹款来确保马萨诸塞州的 Caretaker Farm 从一对农场夫妇转移到另一对农场夫妇，同时永远保持 CSA。
这些非传统土地转让工具的一个缺点是，它们几乎肯定需要一位耐心且愿意关心他们的土地并希望与新农民合作以确保他们的财产成为或留在农场的土地所有者。 组织细节也令人望而生畏。
但也有很多好处。 听到这些故事并发现除了简单的抵押贷款或土地租赁之外还有多少可能，这令人鼓舞。 像这样的工具可以帮助没有很多资源来获得自己土地的农民获得永久土地使用权。 他们为小型、可持续发展的农场提供了一个独特的机会来巩固社区对其农场的支持，并帮助保护我们日益减少的农田供应。
1 我对土地信托的粗略定义是一个组织，通常是非营利组织，它通过购买土地或购买土地的开发权来寻求保护土地，通常是将其保持在野生或未开发状态。